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　　特邀議員

　　彭澎(廣州社科院科研處處長)

　　韓世同(廣州知名房產(chǎn)研究專家)

　　冀志罡(資深業(yè)內(nèi)人士)

　　為了讓更多低收入家庭能夠居住在交通生活便利的老城區(qū)，廣州市國土房管局今年將啟動(dòng)一項(xiàng)重要的新舉措，就是從二手房市場(chǎng)收購房源作為廉租房。收購工作將按照季度有計(jì)劃推進(jìn)，主要在市區(qū)范圍內(nèi)選擇收購50平方米以內(nèi)、價(jià)格適中的二手房。

　　操作較難，政府省不了事

　　新快報(bào)：從二手房市場(chǎng)收購房源作為廉租房，上海、青島、長沙等城市也有基本相似的做法。輿論對(duì)此舉作了“政府救市”的解讀。各位怎么看待這個(gè)問題？

　　彭澎：這是地方政府救市的舉措之一，但實(shí)際效果可能不大。初衷可能是一方面拉高了成交量，對(duì)開發(fā)商的存貨盤活有利，解了一些開發(fā)商的燃眉之急；另一方面可以提供更多的廉租房，方便了貧困戶。當(dāng)然對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也是有好處的。關(guān)鍵是操作較難，政府省不了事。

　　韓世同：關(guān)于廣州將收購二手房用于廉租房的信息是由住房保障辦新聞發(fā)言人通過媒體發(fā)布的，目前還未看到正式的通知和規(guī)定。

　　但從信息發(fā)布的時(shí)間和部門來看，即使要解讀為政府救市的舉措，也主要是為了解決廉租房房源不足和分布不合理的目的，而不是為了通過這個(gè)舉措來刺激購房消費(fèi)或消化市場(chǎng)空置房源�？梢哉f，救市的動(dòng)機(jī)和目的有所不同。

　　目前，廣州樓市一二手市場(chǎng)都已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)不斷回落、成交不斷回升的良好局面，政府如果不是急于應(yīng)對(duì)廉租房房源不足或分布不合理的問題，其實(shí)沒有必要采取這一操作難度高、社會(huì)敏感度高的政策舉措。

　　冀志罡：這是很不錯(cuò)的廉租房提供方式。其優(yōu)點(diǎn)有三：一、如果重新規(guī)劃建設(shè)廉租房小區(qū)，很容易形成貧民區(qū)，將貧富分化表面化，并激化社會(huì)矛盾。

　　二、操作簡單，成本低廉。廉租房政策也要講成本，成本越低，為低收入居民提供的福利就越大。

　　三、周期短、見效快。規(guī)劃建設(shè)新房的周期很長，且管理成本極高，供給彈性也不足，無法根據(jù)低收入人群的實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整供應(yīng)量。

　　若無評(píng)估，措施恐會(huì)落空

　　新快報(bào)：有輿論擔(dān)心，廣州市區(qū)50平方米以內(nèi)的二手房的市場(chǎng)本身就很緊俏，政府如果出面收購，完全有可能推高這部分市場(chǎng)的價(jià)格。從這個(gè)角度看，這項(xiàng)本是為了滿足更多低收入家庭能夠居住在交通生活便利的老城區(qū)的政策，可能在實(shí)際操作中還會(huì)碰到更多的難題。對(duì)于類似的難題，各位覺得應(yīng)該怎樣來看待？

　　彭澎：50平方米以內(nèi)的二手房本來就不多，尤其是在廣州這樣的城市。如政府要做這樣的收購工作，會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)問題：

　　一是房源較緊，業(yè)主將提價(jià)出手。能找到的房源可能都是(上個(gè)世紀(jì))90年代前期或更早的建筑，很多都有人租住，政府收購只有以比市場(chǎng)價(jià)更高的價(jià)位才能使業(yè)主出手，從而使廉租房不“廉”，畢竟這類房出租率較高，通常給小青年或外來工做了出租屋。

　　二是房源分散，不利管理。很多舊樓各種戶型都有，而且50平方米以內(nèi)的戶型也不會(huì)全賣給政府，因此，無法收購后集中管理，給房管局工作帶來不便。

　　三是有這種戶型的新樓一般在郊外，這可能使低收入家庭增加交通開支，而且郊外此類戶型是為小白領(lǐng)設(shè)計(jì)，物管費(fèi)并不低，這對(duì)低收入住戶不利。

　　韓世同：我不清楚政府有沒有對(duì)這項(xiàng)政策的可行性和可操作性以及對(duì)社會(huì)和市場(chǎng)會(huì)否帶來影響做適當(dāng)?shù)脑u(píng)估。

　　如果從目前發(fā)布的信息來看，好像只有50平方米以內(nèi)是比較確定的數(shù)據(jù)，至于數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、收購方式都似乎還未確定，還是未知數(shù)，只是表示在采購方面將考慮安全、管理、消防、成本和審核機(jī)制，對(duì)這一舉措對(duì)二手市場(chǎng)是否會(huì)造成影響則并沒有提及。

　　我認(rèn)為，政府打算采購的50平方米以內(nèi)的二手房房源，也是市場(chǎng)最搶手和最緊俏的房源，投資客和中等收入人士都愿意購買，除非政府出價(jià)特別高，否則就難以達(dá)成交易。

　　如果這一點(diǎn)無法突破和解決，實(shí)際上收購二手房做廉租房的措施就會(huì)落空�？赡苤挥械鹊叫�戶型二手房的房源比較充裕時(shí)，才有可能按市價(jià)或低于市價(jià)收購，才不會(huì)因政府收購而推高小戶型二手房的房價(jià)。

　　此外，有媒體指出如何避免權(quán)利尋租和不公平交易等問題，也是需要認(rèn)真研究和解決的問題。至于其他方面的難題還比較好解決，因?yàn)殡p特困戶中也存在不少分散租住的現(xiàn)象，政府在這方面已經(jīng)摸索出一些現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)和管理辦法。

　　冀志罡：我倒認(rèn)為，任何福利都是成本，不管以何種方式提供這種福利，社會(huì)都要承擔(dān)相應(yīng)的成本。政府收購的確會(huì)推高城區(qū)小戶型價(jià)格，但也為享受廉租房的低收入居民提供了更為便利的生活條件，應(yīng)該說是符合廉租房政策的本意的。至于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既然房租這個(gè)大頭都優(yōu)惠了，區(qū)區(qū)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該不是問題。

　　在實(shí)際操作中，最大的難題可能是轉(zhuǎn)租牟利的問題。也就是說，享受廉租房的人，很可能自己不住，而將其轉(zhuǎn)租，以賺取租金差價(jià)。從這個(gè)角度看，與其搞廉租房，不如直接為低收入居民提供現(xiàn)金補(bǔ)貼，兩者的效果完全一樣，而后者的成本更低。

　　提高窮人現(xiàn)金福利最為良策

　　新快報(bào)：上海去年也有將“收購小戶型房源作廉租房”的舉措。外地的經(jīng)驗(yàn)表明，這種做法更像是應(yīng)急之舉，它很難全面、持續(xù)地推行。因此，有論者建議，政府與其出資收購小戶型二手住房做廉租房，不如回購現(xiàn)成的經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)此，各位有何看法？

　　彭澎：這種做法肯定是應(yīng)急之舉，只是廉租房供應(yīng)的補(bǔ)充措施，而不能成為廉租房源的主流。至于回購經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)格是否又太高了一點(diǎn)，而且經(jīng)適房的合理性已經(jīng)越來越受到廣泛的質(zhì)疑。最終政府要提供的應(yīng)該只是廉租房，經(jīng)適房只是特殊時(shí)期存在的一種平抑房價(jià)的手段，更多的商品房還是要交給市場(chǎng)。

　　韓世同：上海也是去年10月14條救市新政中提出的舉措，目的也是想“進(jìn)一步加大廉租房源籌措力度，通過收購、轉(zhuǎn)化、配建、改建等多種渠道籌措房源，近期主要以收購市場(chǎng)上小戶型存量房為主，以滿足廉租家庭的適用性需要”。

　　估計(jì)同樣會(huì)遇到廣州可能會(huì)遇到的房源緊俏、價(jià)格過高等問題。但上海住房保障部門表示：“收購的小戶型存量房中不僅包括市區(qū)位置較好的舊公房，還包括其他區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房與配套商品房�！�

　　我認(rèn)為，上海的某些做法是可以借鑒的，例如將經(jīng)濟(jì)適用房或拆遷周轉(zhuǎn)房或一部分可以收回的舊公屋，還可以考慮將一些舊建筑改建成廉租房，這樣既解決廉租房目前房源不足的問題，又可以避免二手房搶房源、可能抬高房價(jià)的問題。

　　冀志罡：恰好相反，收購二手房作廉租房，是最有可能全面、持續(xù)推行的廉租房提供辦法，原因就在于其低成本、高彈性的特點(diǎn)�；刭徑�(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)然也可以。

　　其實(shí)最好的辦法不是搞廉租房，而是直接提高低收入人群的現(xiàn)金福利，他們自然會(huì)用這筆錢改善自己的住房條件，或用來滿足更加迫切的其他需求，還能有效地避免腐敗尋租行為。