今年以來，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱不退，不少地方房?jī)r(jià)的飆升，中央出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策，可以說，這些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，盡管每項(xiàng)政策都十分溫和，但是已經(jīng)看到中央政府調(diào)控國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。從這些政策的意圖來看，一方面表明會(huì)堅(jiān)決打擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱、遏制一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面又要保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。可以說，正是這一系列房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)新的格局。
首先，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。以往國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式基本上是香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，如高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高福利房。1998年以來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展表明，這種模式根本就不適合內(nèi)地。從2005年起，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的重心，特別“國(guó)六條”細(xì)則，其政策的宗旨就是用強(qiáng)制性與數(shù)字化的規(guī)則來調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。可以說，在政策強(qiáng)制性的規(guī)定下，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式將發(fā)生巨大的變化，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中低檔產(chǎn)品將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。
其次，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變，居民的住房消費(fèi)傾向也會(huì)發(fā)生根本性的變化。以往那種購(gòu)房消費(fèi)一步到位、那種買房就買大房子的住房消費(fèi)傾向，將會(huì)由購(gòu)買小房子的消費(fèi)模式取代。因?yàn)椋皇菑牟簧僖奄?gòu)過房的人的經(jīng)驗(yàn)來看，由于已有不少購(gòu)房者購(gòu)的房子過大，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重已經(jīng)成了一個(gè)社會(huì)問題，出現(xiàn)了通常所說的“房奴”，這種現(xiàn)象已經(jīng)引起將要購(gòu)房者的警覺；二是大量的中低檔產(chǎn)品的出現(xiàn)，既可以減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也能夠促使整個(gè)社會(huì)住房消費(fèi)模式的改變，兩全其美。
再次，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，中低檔產(chǎn)品是主流產(chǎn)品，這必然會(huì)改變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。在這種條件下，只有那些生產(chǎn)大眾化產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商才能得以生存與發(fā)展，而那些僅是生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商，會(huì)隨著市場(chǎng)的萎縮而逐漸地退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同樣，房地產(chǎn)的中低檔產(chǎn)品生產(chǎn)的規(guī)�；�、標(biāo)準(zhǔn)化必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，目前這種萬馬奔騰的市場(chǎng)將由不多的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商所取代。
再就是對(duì)地方政府來說，隨著土地出讓金政策的出臺(tái)、土地嚴(yán)格督察制度的建立，土地利益的分配及協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制也會(huì)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。在這種情況下，地方政府以往那種千方百計(jì)地推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力也會(huì)減弱，從而使得不少地方政府更為關(guān)注住房的持有、住房持有的稅收結(jié)構(gòu)。
由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式發(fā)生根本性的變化，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，更多地關(guān)注是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，都是一個(gè)居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)，而不是一個(gè)投資者的市場(chǎng)。從最近出臺(tái)的關(guān)于限制外國(guó)資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)、重新恢復(fù)二手房市場(chǎng)的交易個(gè)人所得稅的政策來看，中央在這些方面有決心、有能力來調(diào)整以往把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)作為是一種投資品的市場(chǎng)。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓及炒作者的減少，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生很大變化，一些房?jī)r(jià)炒得離譜的地方，自然也就會(huì)向市場(chǎng)理性回歸。
總之，經(jīng)過2006年的宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生巨大的變化，無論是消費(fèi)者、企業(yè)、政府，還是市場(chǎng)的相關(guān)當(dāng)事人都得有一個(gè)清楚認(rèn)識(shí)，并由此來調(diào)整各自的行為。
�。▉碓矗喝嗣袢�?qǐng)?bào)海外版 作者：易憲容）
