今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果不佳,癥結(jié)在哪里?
政府把調(diào)控重點(diǎn)放在管住土地與管住銀行信貸上。這樣做沒(méi)錯(cuò),但房地產(chǎn)作為周期性較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè),管住土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響應(yīng)該是中長(zhǎng)期的,更何況,在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之前,許多土地早就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。管住銀行信貸當(dāng)然是點(diǎn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的死穴,而且相當(dāng)多的調(diào)控文件都強(qiáng)調(diào)了管住銀行信貸的重要性。但是為什么越是對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金越多呢?是政策因素不到位還是有其他原因?
2006年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金16284多億元,同比增長(zhǎng)幅度28.1%,資金總額同比增長(zhǎng)了3752億元。而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的有國(guó)內(nèi)銀行貸款,同比增長(zhǎng)為51%(2005年同比增長(zhǎng)為10.9%),金額同比增長(zhǎng)為1211億元;利用外資同比增長(zhǎng)為35.8%(2005年同比增長(zhǎng)為26.8%),金額同比增長(zhǎng)為59億元,其中外商直接投資同比增長(zhǎng)為62.8%(2005年同比增長(zhǎng)為19.4%),金額同比增長(zhǎng)為59億元;自有資金同比增長(zhǎng)為27.7%(2005年同比增長(zhǎng)為41.9%),遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長(zhǎng)速度,金額同比增長(zhǎng)679億元;其他資金來(lái)源同比增長(zhǎng)為22.1%(2005年同比增長(zhǎng)為11.5%),金額同比增長(zhǎng)為1295億元,其中定金及預(yù)收款(一般是指居民住房預(yù)售資金)同比增長(zhǎng)為-5.1%(2005年同比增長(zhǎng)為13.9%),金額同比增長(zhǎng)減少了245億元。
從這組國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看到,盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不小,但是進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍然在快速增長(zhǎng)。填補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金增長(zhǎng)下降及個(gè)人住房預(yù)售為負(fù)增長(zhǎng)的漏洞還有余。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的快速增長(zhǎng)主要來(lái)源為三個(gè)方面,一是國(guó)內(nèi)銀行之信貸,二是其他資金,三是利用外資。盡管今年利用外資增長(zhǎng)幅度較快,但由于往年的基數(shù)小,利用外資增加金額的比重仍然十分微小(僅占1.6%)。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源主要在于銀行信貸及其他資金來(lái)源兩個(gè)方面。
為什么政府在管住銀行信貸的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng),而且增速大于上年的4倍以上?這并非國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),也不是監(jiān)管部門監(jiān)管不力,而在于商業(yè)銀行的利益驅(qū)動(dòng)。從已經(jīng)披露出來(lái)的銀行基層的窩案和來(lái)自銀行高層的貪污大案來(lái)看,許多案件與國(guó)內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)的管理人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的尋租行為有關(guān)?上,我們沒(méi)有看到哪個(gè)銀行高層管理者由于此類尋租行為受到追究。一些事件盡管被國(guó)家審計(jì)署披露,但再無(wú)下文。
應(yīng)該看到,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資其他資金來(lái)源看,定金與預(yù)收款為4588億元,占比65%。這部分資金一是各種委托貸款,但所占比重不會(huì)太高,更多的可能是通過(guò)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司貸款及其他方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),同樣來(lái)自銀行信貸。因?yàn),無(wú)論是在民間信貸市場(chǎng)還是委托貸款,其成本都大大高于來(lái)自銀行的資金成本(目前民間信貸市場(chǎng)平均利率達(dá)17%以上,而銀行信貸的基準(zhǔn)利率只在6.12%)。也就是說(shuō),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金無(wú)論是直接的還是間接的,基本上是來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行信貸。怪不得早些時(shí)候北京銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行對(duì)于自有資金低于35%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得貸款,禁止向未封頂?shù)臉潜P發(fā)放按揭貸款,立即就有大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群起而攻之。
對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,如果能夠真正地落實(shí)在銀行信貸上,一切問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。具體而言,一是按現(xiàn)有出臺(tái)的規(guī)則把信貸政策落到實(shí)處,如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入審查;二是有效發(fā)揮其資金價(jià)格機(jī)制,讓銀行信貸市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制服務(wù)于國(guó)內(nèi)自住消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
(來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者:易憲容)