2006年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀政策出臺最多的一年，可以說，房地產(chǎn)市場的各個(gè)方面都有新規(guī)定出臺。
調(diào)控力度溫和影響不大
這對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響如何呢？盡管這些政策給市場帶來了不少不確定性，也讓一些沒有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商膽顫心驚，但由于政策力度溫和，調(diào)控對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響并不大。
首先，從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，1-9月完成投資額1.3萬億元，同比增長24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，要比2005年的19.8%高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長已經(jīng)從東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線以下的城市轉(zhuǎn)移，即東部房地產(chǎn)投資增長不減，中西部房地產(chǎn)熱正在上升。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國內(nèi)房價(jià)不僅沒有得到一定程度的遏制，反而出現(xiàn)了房價(jià)的全面飆升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且這種房價(jià)飆升已經(jīng)開始蔓延到全國，即使在一些邊遠(yuǎn)省份的縣城也是如此。
但從國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%。看上去房價(jià)上漲幅度不大，但實(shí)際上這只是各地一手房市場的平均價(jià)格，這種價(jià)格不科學(xué)也不規(guī)范并為人詬病。
國內(nèi)房價(jià)快速上漲，或只漲不落，就必然帶來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場。今年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金16284億元，同比增長幅度達(dá)28.1%，資金總額同比增長了3752億元。而今年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長最快的是國內(nèi)銀行貸款，同比增長51%(2005年同比增長10.9%)，金額同比增長1211億元；利用外資同比增長35.8%(2005年同比增長26.8%)，金額同比增長59億元。從國家統(tǒng)計(jì)局的這樣一組數(shù)據(jù)可以看到，盡管今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控力度不小，但是進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銀行資金不僅沒有減少，反而是增長速度更快。
為什么在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這樣密集的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而且增速大于2005年的4倍以上呢？這是現(xiàn)行的宏觀調(diào)控政策與商業(yè)銀行利益驅(qū)動使然。因?yàn)楫?dāng)政策要穩(wěn)定房價(jià)時(shí)，就已經(jīng)給了國內(nèi)房地產(chǎn)市場隱性擔(dān)保。房價(jià)只漲不跌不僅使得進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者沒有投資風(fēng)險(xiǎn)，也讓從事貸款的銀行不存在信貸風(fēng)險(xiǎn)。這樣必然會導(dǎo)致投資者涌入房地產(chǎn)市場，也使得國內(nèi)銀行不需要嚴(yán)格審查向房地產(chǎn)開發(fā)與投資的貸款，在這種情況下，新一輪房價(jià)自然被推高。
明年房地產(chǎn)市場仍是政策市
可以看到，2006年國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場投資不僅沒有減弱，增長幅度反而高于去年。國內(nèi)銀行不僅沒有減少進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，增幅反而比去年高且投入更多。也就是說，房價(jià)的飆升、房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不改變，房地產(chǎn)市場的投資過熱將難以得到遏制。
當(dāng)然，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，2006年宏觀調(diào)控影響最大的是有關(guān)住房套型面積90平方米以下要占70%以上的技術(shù)性硬約束。對于這種硬約束，無論是地方政府還是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都頗有微詞，認(rèn)為這種“一刀切”的政策是市場經(jīng)濟(jì)的一種倒退。但這種政策既有國際慣例，也符合中國的實(shí)際情況。因?yàn)檫@種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn)品市場分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。
而這種對住房套型面積的硬約束最為重要的是提高了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻，讓國內(nèi)一些不具備條件的企業(yè)退出這個(gè)市場；這也會改變國內(nèi)居民的住房消費(fèi)模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式，并重構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭體系。但要實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變需要有一個(gè)過程。
因此，對于2007年的房地產(chǎn)市場來說，它仍然是一個(gè)政策市。這種情況在短期內(nèi)無法改變。2007年房地產(chǎn)市場的變化就在于政府對房地產(chǎn)市場的了解與判斷，在于政府還會推出什么樣的政策。
如果順著2006年房地產(chǎn)市場政策思路，那么2007年房地產(chǎn)市場會圍繞著改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，就得生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。
為了達(dá)到這一目標(biāo)，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如，首先得清除政府對房地產(chǎn)市場價(jià)格的隱性擔(dān)保，并讓快速飆升的房價(jià)回歸理性；其次，在現(xiàn)階段，住房作為民生必需品，政府有責(zé)任把住房產(chǎn)品的性質(zhì)完全界定在自住或個(gè)人消費(fèi)上，用嚴(yán)格的技術(shù)性硬約束將住房的投資性質(zhì)清除出市場，尤其是嚴(yán)格禁止外國投資者進(jìn)入炒作國內(nèi)房地產(chǎn)；第三，以市場化方式(如稅收、利率、貨幣補(bǔ)貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。不過，目前最大的困難就是既得特殊利益集團(tuán)對這種改革與調(diào)整的嚴(yán)重阻礙。
(來源：中國證券報(bào) 作者：易憲容)
