在“兩會(huì)”期間，城市房?jī)r(jià)成為代表委員們熱議的話題，政府高層對(duì)此也予以了高度關(guān)注。之所以如此，是因?yàn)榻陙?lái)城市的房?jī)r(jià)上漲已令相當(dāng)一部分民眾感到難以承受，而另一方面價(jià)格不菲的高檔房依然緊俏，這種現(xiàn)象的確令人匪夷所思。
醫(yī)治房?jī)r(jià)過快上漲的“藥方”曾試過不少，但真正見效的卻不多。近來(lái)，主張開征物業(yè)稅的呼聲漸高，認(rèn)為此稅種能對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到至關(guān)重要作用。但也有人對(duì)此不以為然，并舉例說(shuō)香港也征收物業(yè)稅，而房?jī)r(jià)依然高。其實(shí)，國(guó)內(nèi)準(zhǔn)備開征的物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅。它采取的是“從價(jià)計(jì)征”原則，說(shuō)通俗點(diǎn)就是按照納稅人所擁有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的多少作為征稅依據(jù)。而香港的物業(yè)稅是一種所得稅，即按投資人經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)所得(如租金)征收的稅種，兩者不是一個(gè)概念。
我們開征物業(yè)稅要達(dá)到的目標(biāo)有3個(gè)：一是將目前各地方五花八門的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行清理，規(guī)范征收與使用程序，以減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；二是使地方政府分享土地增值帶來(lái)的收益以及獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源；三是遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。
客觀地說(shuō)，物業(yè)稅并非是針對(duì)目前高房?jī)r(jià)所設(shè)計(jì)的一個(gè)專門稅種，它的意義在于建立一個(gè)更為合理的機(jī)制。首先，物業(yè)稅的征收是要改變目前地方政府急于變現(xiàn)“土地財(cái)政”的利益格局。多年來(lái)，地方政府賣地越多，財(cái)政收入就越多，房地產(chǎn)成為地方財(cái)政的重要來(lái)源。然而這留下的巨大隱患是，土地賣一塊少一塊，透支了未來(lái)地方政府的財(cái)政收入。前些年建設(shè)部曾作過關(guān)于房?jī)r(jià)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高的原因之一是政府各部門的不合理收費(fèi)太多。這就形成了某種黑色幽默：人民群眾向政府控訴開發(fā)商把房?jī)r(jià)抬得太高，結(jié)果發(fā)現(xiàn)政府也沒少在房?jī)r(jià)里收費(fèi)，而正是因?yàn)槭樟速M(fèi)卻沒花向住房保障體系，才把這些人民群眾趕到商品房市場(chǎng)中去發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)太“高”的。對(duì)現(xiàn)行的各種稅費(fèi)進(jìn)行清理，規(guī)范征收與使用程序，實(shí)為物業(yè)稅所肩負(fù)的使命之一。
其次，物業(yè)稅所采取的“從價(jià)計(jì)征”原則，能夠比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占財(cái)產(chǎn)的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。事實(shí)上，在高房?jī)r(jià)的背后，折射出的是財(cái)富分配差異。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是，如果沒有巨大的購(gòu)買力支撐，開發(fā)商們何以能將房子賣高價(jià)？客觀地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中有數(shù)量可觀的購(gòu)買力是由富裕人群純粹的投資需求創(chuàng)造的。
對(duì)于投資人而言，房?jī)r(jià)的高低并不重要，重要的是只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，投資人就可無(wú)限期持有，等待更高的價(jià)格出售。在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下，大量資本源源不斷地涌入，就會(huì)造成房?jī)r(jià)一路上漲。此時(shí)，決定市場(chǎng)價(jià)格的因素并不完全取決于市場(chǎng)的供應(yīng)量與實(shí)際需求，而是取決于人們對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。這也就是為什么當(dāng)前“房?jī)r(jià)收入比如此之高”與“住宅市場(chǎng)價(jià)格如此堅(jiān)挺”兩者能夠并存的原因。從全社會(huì)平均意義上統(tǒng)計(jì)出來(lái)的房?jī)r(jià)收入比，當(dāng)然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場(chǎng)的價(jià)格水平。
開征物業(yè)稅雖說(shuō)不能肯定會(huì)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，但可以肯定的是會(huì)讓后繼的房產(chǎn)投資者必須要作出這樣一個(gè)權(quán)衡：房產(chǎn)升值的賬面收益能否覆蓋未來(lái)持有不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)成本？
那么，為什么說(shuō)開征物業(yè)稅宜早不宜遲呢？這是因?yàn)�，物業(yè)稅是要清理合并目前地方政府向房地產(chǎn)征收的各種稅費(fèi)。而當(dāng)前增量房(正在開發(fā)銷售的商品房)和存量房的房?jī)r(jià)構(gòu)成中包含了政府已收的稅費(fèi)，因而對(duì)這部分房產(chǎn)再征收物業(yè)稅則有重復(fù)征稅之嫌。雖然，對(duì)擁有多處房產(chǎn)(兩套以上)的人征收物業(yè)稅也未嘗不可，但前提條件則要考慮房產(chǎn)持有人已納稅因素，而在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)對(duì)其房產(chǎn)征稅給予合理的稅收減免。否則該稅種會(huì)因納稅人的抵觸而使得征管成本相當(dāng)高。
可以想象的是，隨著城市土地開發(fā)殆盡，越推遲物業(yè)稅的征收，相應(yīng)的稅源也就會(huì)越少。因此，開征物業(yè)稅宜早不宜遲。(孟堅(jiān)）
