北京市有關(guān)方面日前表示，由于目前獲全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》對(duì)民宅商用作了一些規(guī)定，所以為避免與國(guó)家上位法沖突，本市《房屋租賃管理辦法》最終出臺(tái)時(shí)，將刪除征集意見(jiàn)稿中有關(guān)禁止民宅商用的規(guī)定。對(duì)此項(xiàng)刪除有人理解為，此前“住宅禁商的規(guī)定將從此被廢止”，但業(yè)內(nèi)人士告知，這種說(shuō)法是對(duì)政策的誤讀。
去年6月，北京市工商局下發(fā)的市工商局第14號(hào)文件規(guī)定，公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或《商品房購(gòu)房合同》寫(xiě)明房屋用途為“住宅(包括公寓、別墅)”的，房屋用途的表述無(wú)法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊(cè)。這意味著，工商局全面叫停在住宅內(nèi)開(kāi)辦公司。消息一出，北京的乙級(jí)寫(xiě)字樓租售價(jià)格上漲，大戶(hù)型甲宅、公寓的空置率上升，租金價(jià)格下滑，甚至出現(xiàn)了拋售的情況。
那么，從即將出臺(tái)的《房屋租賃管理辦法》中刪除有關(guān)禁止民宅商用的規(guī)定是否就意味著“住宅可商”？從事北京房屋租賃多年的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛(ài)我家有關(guān)人士認(rèn)為，這種理解是明顯片面的。
首先，即便即將出臺(tái)的《房屋租賃管理辦法》中刪除有關(guān)禁止民宅商用的規(guī)定，但去年6月份北京市工商局下發(fā)的市工商局第14號(hào)文件仍然有效，也就是說(shuō)，想在住宅中開(kāi)辦公司辦公，工商局將不予登記注冊(cè)。除非修改上述規(guī)定，否則“住宅可商”仍難成現(xiàn)實(shí)。
再有，《物權(quán)法中有明確規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”，顯然這給“住宅禁商”仍留了空間。雖然，“有利害關(guān)系的全體業(yè)主”范圍不明確，而且“如何算是征得了業(yè)主同意”也不明確。但要征得有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意是非常困難的，這甚至比在住宅中開(kāi)辦公司辦公，在工商局獲得登記注冊(cè)還難。
另外，住宅商用，住宅內(nèi)的公司不僅擾民，其對(duì)電梯、公用車(chē)位乃至公用空間的使用量次遠(yuǎn)比用戶(hù)頻繁，但在出資維修時(shí)則由全體業(yè)主分?jǐn)�。這與《物權(quán)法》保障公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)平等權(quán)利的主張相悖。住宅業(yè)主會(huì)以新頒《物權(quán)法》為依據(jù)，和住宅商用的業(yè)主在這些問(wèn)題上作出具體明確的分?jǐn)偡椒�，以使住�?hù)的權(quán)利得到應(yīng)有的維護(hù)。
顯然，《物權(quán)法》的通過(guò)和即將實(shí)施，《房屋租賃管理辦法》即將出臺(tái)并不意味著“住宅可商”。住宅是否可以商用，還需要更詳盡的司法解釋和更多的司法實(shí)踐。(陸昀)
