在北京市朝陽(yáng)區(qū)安華西里小區(qū)，有一個(gè)安靜的小旅館——家美豐旅館。據(jù)小區(qū)居民說(shuō)，這個(gè)旅館已經(jīng)在這兒有十多年了，然而前不久，住在這個(gè)小區(qū)里的兩位居民區(qū)對(duì)這個(gè)小旅館的產(chǎn)權(quán)提出了疑問(wèn)。
“地下一層是設(shè)備層，地下二層是人防設(shè)備，后來(lái)就是把地下一層的設(shè)備層和地下二層的這個(gè)人防層全部都成了一個(gè)旅館，辦上旅館了，就委托給私人辦旅館，所以這個(gè)我們現(xiàn)在享有的這個(gè)物權(quán)，我們是正式法定的權(quán)屬人，但是我們想不到這個(gè)權(quán)利，眼看就讓別人做了商業(yè)性的經(jīng)營(yíng)了，而且是私人商業(yè)性的經(jīng)營(yíng)�！�
家美豐旅館位于安華西里一區(qū)2號(hào)樓的地下室，像這樣的地下室在這個(gè)小區(qū)一共有三個(gè)，其他兩棟樓里的地下室都是用來(lái)停放了自行車(chē)，只有2號(hào)樓下面的地下室改做了旅館，據(jù)居民介紹，安華西里小區(qū)的房子原來(lái)都屬于公房，1992年進(jìn)行房改之后，房子產(chǎn)權(quán)才歸了個(gè)人。
“因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)買(mǎi)房子的時(shí)候，給我們房產(chǎn)證的時(shí)候，它包括兩部分，一個(gè)是買(mǎi)房，就是我們住的實(shí)用面積，另外一個(gè)還要乘一個(gè)0.33，0.33部分實(shí)際上是公用的部分，包括什么，包括樓道、樓梯、電梯、地下室，還有樓外頭公用的場(chǎng)地，這些是屬于公用部分�！�
據(jù)家美豐旅館的老板介紹，家美豐旅館在2號(hào)樓的地下一共兩層，每層有500多平米、40個(gè)房間，由于安華西里小區(qū)緊臨著三環(huán)路，附近還有一個(gè)安貞醫(yī)院，所以這兒客源還比較多，當(dāng)聽(tīng)說(shuō)小區(qū)居民想要回旅館的所有權(quán)時(shí)，老板當(dāng)然不會(huì)答應(yīng)。
旅館老板：“產(chǎn)權(quán)誰(shuí)投資產(chǎn)權(quán)就是誰(shuí)的�！�
“這個(gè)產(chǎn)權(quán)可不是誰(shuí)投資，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是人家�！�
旅館老板：“這個(gè)樓，這個(gè)樓設(shè)計(jì)的時(shí)候包括地下室誰(shuí)投資的，那肯定產(chǎn)權(quán)是投資單位的�！�
記者：“那后來(lái)業(yè)主買(mǎi)過(guò)去了？”
旅館老板：“他買(mǎi)的是地上部分，他如果說(shuō)是一個(gè)單位投資的，買(mǎi)了地上的，地下肯定是居民的。”
記者：“咱們有產(chǎn)權(quán)證嗎？”
旅館老板：“那我不知道，這房屋不屬于我，我是使用者，不是產(chǎn)權(quán)者。”
記者：“你是從哪里就是？”
旅館老板：“北京城市開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)的房子�！�
為了維護(hù)小區(qū)居民的利益，老楊和老張找了物業(yè)公司、找了街道辦事處，一共跑了十多個(gè)單位，找來(lái)找去也沒(méi)有一個(gè)滿(mǎn)意的答復(fù)，最后他們決定通過(guò)法院來(lái)解決此事，然而當(dāng)他第一次來(lái)到朝陽(yáng)法院時(shí)，法官卻有不給他們立案。
“說(shuō)現(xiàn)在我們的法律依據(jù)不夠，打你也打不贏，沒(méi)有法律依據(jù)啊�！�
記者：“他就說(shuō)光靠這個(gè)管理?xiàng)l例？”
“對(duì)，依據(jù)不夠，他說(shuō)你打還未必打贏，他說(shuō)沒(méi)法律規(guī)定，他說(shuō)你得等《物權(quán)法》，《物權(quán)法》就明確規(guī)定，寫(xiě)的享有權(quán)這是整個(gè)，共有權(quán)享有，是這樣的。”
法院當(dāng)時(shí)之所以沒(méi)有給他們立案，是因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)的共有部分，共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況只享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并沒(méi)有提到共有權(quán)，所以根據(jù)法官的意見(jiàn)，在等到十月一號(hào)之后，他們?cè)俅蝸?lái)到朝陽(yáng)法院，以物權(quán)法為依據(jù)立了案。
“那么《物權(quán)法》同樣對(duì)這個(gè)問(wèn)題就明確的規(guī)定，這就給老百姓做了一個(gè)挺有利的支持了，第72條，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，這就是共有權(quán)，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)�！�
老楊今年77歲了，他告訴記者，之前也曾經(jīng)試圖找律師，但是由于訴訟費(fèi)太高，所以就放棄了，為了打官司，他買(mǎi)了很多物權(quán)法的書(shū)籍，只要看到報(bào)紙上有關(guān)物權(quán)法的文章，也都剪下來(lái)認(rèn)真研究，他決定到開(kāi)庭的時(shí)候自己代理。
小區(qū)物業(yè)收停車(chē)費(fèi)，地下室開(kāi)旅館，這兩種情況在北京都十分普遍，正因?yàn)檫@樣，剛剛看到的兩起案子都引起了大家的關(guān)注，而負(fù)責(zé)審理的法官認(rèn)為，由于是第一次使用物權(quán)法，判決的時(shí)候會(huì)比較慎重，法院的具體審理結(jié)果，還要等一段時(shí)間才能知道，那么像這類(lèi)案件在物權(quán)法中間又是如何界定的呢？法律專(zhuān)家拿停車(chē)費(fèi)的案子給我們進(jìn)行了分析。
“那么根據(jù)規(guī)定，《物權(quán)法》74條是區(qū)別了車(chē)位和車(chē)庫(kù)，那么車(chē)位指的是包括地面上一些，在地面上劃一條白線(xiàn)，有一個(gè)車(chē)位閘這種，這個(gè)《物權(quán)法》的規(guī)定是占用了業(yè)主的共有道路來(lái)修建的，這種車(chē)位都是歸業(yè)主共有的�！�
申教授介紹，即使停車(chē)位屬于業(yè)主共有，但是這也并不意味著業(yè)主就可以無(wú)償?shù)氖褂谩?/p>
“歸業(yè)主共有，但是要平衡有車(chē)的人和沒(méi)車(chē)的人，因?yàn)檫@些可能要收一些費(fèi)用，但是因?yàn)槭盏馁M(fèi)用因?yàn)檫@個(gè)車(chē)位的所有權(quán)歸業(yè)主共有，所以收的費(fèi)用也不再歸物業(yè)公司了，是歸業(yè)主共有�！�
和小區(qū)地面上的停車(chē)位相反，申教授認(rèn)為小區(qū)地下的車(chē)庫(kù)應(yīng)該歸開(kāi)發(fā)商所有。
“我理解的車(chē)庫(kù)就包括地上專(zhuān)門(mén)蓋了停車(chē)的房子，也包括地下的停車(chē)庫(kù)，那么一個(gè)可能沒(méi)有基于公攤，再一個(gè)最主要的原因，他是開(kāi)發(fā)商投入了開(kāi)發(fā)的成本，所以就歸開(kāi)發(fā)商所有，那么開(kāi)發(fā)商可以來(lái)租。”
如何理解物權(quán)法
從專(zhuān)家的分析，告訴我們，實(shí)際上在物權(quán)法中間，小區(qū)地面停車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)是有區(qū)別的，而即使歸業(yè)主所有的地面停車(chē)位，也不能無(wú)償使用，那么眼下我們小區(qū)的業(yè)主到底還要不要再交停車(chē)費(fèi)了，這需要業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司進(jìn)行具體的交涉，看來(lái)物權(quán)法并不是包治百病的萬(wàn)能藥，對(duì)這部剛剛實(shí)施的法律，我們還有很多地方需要熟悉和掌握。
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