文/龐無忌

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來重量級(jí)的金融“組合拳”。24日，中國央行、國家金融監(jiān)管總局等部門公布了包括降息降準(zhǔn)、降低存量房貸利率等在內(nèi)的多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策。

　　觀察人士認(rèn)為，此番對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為直接的五大政策可視為“五支箭”，對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均將產(chǎn)生積極影響，有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。

　　“第一支箭”是降準(zhǔn)降息。

　　這并非房地產(chǎn)政策，但將對(duì)樓市帶來積極影響。中國央行宣布，將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長期流動(dòng)性約1萬億元(人民幣，下同)；7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下行0.2至0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，在降準(zhǔn)降息政策下，釋放更多流動(dòng)性并降低融資成本，有望提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。房貸利率也與5年期以上LPR掛鉤，降息后，將降低房貸成本。

　　“第二支箭”是降低存量房貸利率。

　　中國央行行長潘功勝當(dāng)日表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。據(jù)測(cè)算，此舉平均每年減少家庭利息支出總數(shù)1500億元左右。

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華表示，存量房貸利率下降最大受益群體是2019至2021年購房的人群，以及二套房的購房者。據(jù)估計(jì)，這部分群體房貸總額約占存量房貸的三分之一到二分之一。

　　鄒琳華也指出，存量房貸利率下調(diào)，雖然微觀看，會(huì)降低銀行預(yù)期利息收益，但從宏觀看能夠有效降低銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，降低整體壞賬率。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在利率大周期下行的背景下，延遲申請(qǐng)貸款是最優(yōu)選擇。此次降息打消了購房者的擔(dān)憂，即存量貸款利率可能會(huì)常態(tài)化下調(diào)。政策發(fā)布以后，提前還貸現(xiàn)象會(huì)明顯緩解。以下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)為例，100萬元貸款、30年期等額本息，每月可節(jié)約300元左右，對(duì)普通工薪家庭來說是生活上的貼補(bǔ)，有利于促消費(fèi)。

　　“第三支箭”是統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。

　　陳文靜表示，對(duì)于多數(shù)二線、三四線城市而言，當(dāng)前二套房首付比例已降至較低水平，再度下調(diào)首付比例帶動(dòng)效果或較為有限，但針對(duì)北上深等房價(jià)較高的核心城市，多數(shù)購買二套房的購房者采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后獲得置換的資金，此前較高的二套首付比例對(duì)于購買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調(diào)，將加速一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)。

　　“第四支箭”是優(yōu)化保障性住房再貸款政策。

　　5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此番央行提出，保障性住房再貸款政策中由央行出資的比例，由過去的60%提高到100%。

　　中指研究院認(rèn)為，此舉有助于提升商業(yè)銀行貸款規(guī)模，對(duì)于地方收儲(chǔ)將產(chǎn)生一定積極帶動(dòng)。此外，央行降息、提高再貸款出資比例也可以降低國企收儲(chǔ)成本。

　　“第五支箭”是支持收購房企存量土地。

　　此番官方提出，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要時(shí)，也可由央行提供再貸款支持。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次官方明確支持收購房企存量土地、明確兩項(xiàng)政策工具，即“專項(xiàng)債+銀行貸款”，顯著增強(qiáng)了財(cái)政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度，這也意味著后續(xù)盤活房企存量土地工作將進(jìn)入實(shí)操階段。

　　“五支箭”之外，中國官方此番還提出延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限等。多箭齊發(fā)之下，中國樓市或現(xiàn)新變化。