中央電視臺《央視論壇》：溫州人來了
節(jié)目嘉賓：常修澤國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院
季如進(jìn)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長
主持人：各位好，歡迎來到《央視論壇》。最近，溫州購房團(tuán)又一次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，說它“又一次”，是因?yàn)閺?998年以來到現(xiàn)在這六年間，溫州人集體買房這種行為從來沒有停止過，他們從自家門口買到臨近的浙江的、杭州和上海，從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)炒到了不發(fā)達(dá)地區(qū)，又從省會城市買到了地級城市，甚至縣級城市。溫州購房團(tuán)所到之處總能掀起大大小小的房地產(chǎn)業(yè)的波瀾。據(jù)報(bào)道，溫州的炒房大軍人數(shù)將近10萬，用于購房的資金在一千億元上下，哪個(gè)地方將是溫州購房團(tuán)的下一個(gè)采購目標(biāo)，各地政府在面對即將到來的溫州購房團(tuán)這個(gè)問題上又應(yīng)當(dāng)采取什么樣的措施，今天我們演播室就請到國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的常修澤先生和清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的副所長季如進(jìn)先生。
主持人：我們先來看溫州人自己說的，以上海世貿(mào)濱江花園為例，從去年這個(gè)時(shí)候的一平方米一萬三千塊錢，到現(xiàn)在的一萬九千塊錢到兩萬四千塊錢，是有他們的功勞的，他們是功不可沒，我想請兩位給我們分析一下，他們是怎么把這個(gè)房價(jià)能夠炒到這么高的？
常修澤：這里面有一個(gè)對原來的房產(chǎn)的價(jià)格，與他炒作以后形成一個(gè)新的價(jià)格，這里有一種，是一種放大了市場需求，本來市場需求是比較旺的，在這個(gè)旺的基礎(chǔ)上又加大了一塊。
季如進(jìn)：炒上去，不是完全是他們的影響，但是有相當(dāng)重要的成分是他們的影響，
主持人：比如說上海世貿(mào)濱江花園，去年這個(gè)時(shí)候的價(jià)錢是一平方米一萬三，那他們用什么樣的方式能在一年的時(shí)間，把它炒到一平方米一萬九到兩萬四？
季如進(jìn)：因?yàn)槿魏我粋�(gè)項(xiàng)目，它的房子是有限的，買到了以后再通過各種包裝、宣傳，這樣的話，后面的人一看房子賣得很好，可能就想跟進(jìn)，跟進(jìn)的時(shí)候他們集體漲價(jià)，而且他們作為團(tuán)購的話，誰降價(jià)也是不允許的，所以這樣慢慢越炒越高。
主持人：集體購買會對后來者產(chǎn)生什么樣的影響？
季如進(jìn)：集體購買就要炒房價(jià)，我是花一萬三買的，現(xiàn)在馬上我們就宣布，這個(gè)房子以后要漲多少錢，把輿論造出去，大家就接著買，就像股票一樣，它就往上漲。
主持人：所以說用炒這個(gè)字最能形容，它是煽風(fēng)點(diǎn)火。
季如進(jìn)：它實(shí)際上是一種虛擬的需求，房地產(chǎn)我們說了，只要有市場它就會存在著炒作現(xiàn)象，這個(gè)是作為個(gè)案來說無可厚非，但是成風(fēng)以后，這樣的話必然造成了一個(gè)虛假的，我們叫泡沫也好，給它吹起來了，這個(gè)項(xiàng)目怎么好怎么好，這樣的話大家就想跟進(jìn)，跟進(jìn)到一定時(shí)候，他不是說這個(gè)房子最后我要，接著這個(gè)時(shí)候他再出手。
常修澤：為什么在我們國家這么大的版圖上，炒房的這個(gè)行為主體是溫州人，這個(gè)本身就值得我們從宏觀層面進(jìn)行分析，我想跟改革開放以來這20多年當(dāng)中，溫州人率先推進(jìn)市場化的進(jìn)程有關(guān)，因?yàn)槲以?jīng)計(jì)算過，在中國31個(gè)省市自治區(qū)當(dāng)中，哪個(gè)省市場化程度最高，我用財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行研究，從所有制關(guān)系進(jìn)行研究，在整個(gè)工業(yè)里面國有的比重和非國有的比重，哪個(gè)非國有的比重最高，我把大陸上31個(gè)省市分析了以后發(fā)現(xiàn)，全國的平均數(shù)國有比重47%，民營的就是53%。但是在浙江省，它的國有比重只有20%，非國有比重，民營的比重80%，是大陸上這31個(gè)省市自治區(qū)當(dāng)中，是民營化程度最高的地區(qū)。
主持人：這個(gè)比例跟他們拿出這么多錢去炒房有什么直接關(guān)系？
常修澤：有關(guān)系，這是我們從宏觀上分析它的實(shí)力，由于這個(gè)地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，私人財(cái)產(chǎn)的比重比較可觀，再加上它的工業(yè)化進(jìn)程快，城鎮(zhèn)化進(jìn)程快，溫州這個(gè)地區(qū)有三化推進(jìn)速度比較快的，一是市場化，二是工業(yè)化，三是城鎮(zhèn)化，這三個(gè)化的迅速推進(jìn)，而且在國內(nèi)居于比較高的水平，因此它使當(dāng)?shù)氐睦习傩�，�?dāng)?shù)氐娜罕娪斜容^雄厚的資金，因此它具備一個(gè)可靠的一種資金作為一個(gè)支撐的條件。
主持人：有那么多東西可以投資，那為什么他們偏偏選的是房地產(chǎn)呢？
季如進(jìn)：主客觀條件決定的，剛才常教授講了，溫州人在主觀條件上，為什么在別的地方出不來，除了意識還有資金，這兩個(gè)溫州人正好具備了，這是主觀條件，客觀上，房地產(chǎn)的增值空間是存在的，而且現(xiàn)在來說，它又是我們國家的支柱產(chǎn)業(yè)，我們?nèi)珖荚诩涌煨】到ㄔO(shè)，住房這個(gè)問題應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)還有一二十年的火爆的時(shí)間，這樣它的升值空間大，客觀上提供了這個(gè)，所以在溫州出現(xiàn)了炒房團(tuán)。
主持人：我們看，溫州購房團(tuán)他們所到之處給當(dāng)?shù)貛砹耸裁礃拥挠绊懀覀円稽c(diǎn)一點(diǎn)看，首先來看給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)界帶來什么樣的影響？
常修澤：本來房產(chǎn)是中國下一步的居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)，這個(gè)房產(chǎn)本身也有一個(gè)投資的性質(zhì)，它這種東西很特殊，這種商品，帶有雙重性，兼有生活消費(fèi)品和投資品的雙重特征。不完全等同于、相似于一種股票、債券、期貨，那種完全的投資品，也不完全等同于像家用電器這種生活必需品，它一方面是消費(fèi)品，一方面是投資品，因此炒房團(tuán)到了這些地方之后，我覺得它放大了這個(gè)市場的需求。
主持人：那對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商來說肯定是樂得合不攏嘴，有人幫我抬房價(jià)。
季如進(jìn)：也不完全，因?yàn)橐獔F(tuán)購的話，它要壓價(jià)的，團(tuán)購的話，我買你一棟樓，你當(dāng)然要給我讓很多點(diǎn)，買你一層。
主持人：總而言之對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商來說，他是高興的。
常修澤：應(yīng)該是個(gè)推動(dòng)，它釋放了一個(gè)信號，就是有市場需求，而且市場需求比較可觀，所以對開發(fā)商來講是從一個(gè)方面，給他提供一個(gè)市場的空間。
主持人：這是開發(fā)商，那對當(dāng)?shù)劂y行來說這是一件好事嗎？
季如進(jìn)：從我個(gè)人來說，我最擔(dān)心的就是銀行資本的大量介入，因?yàn)?992年、1993年那場房地產(chǎn)業(yè)的大起大浮最后導(dǎo)致全國的宏觀調(diào)控，那里頭一個(gè)根本的原因就是銀行的錢通過各種渠道，當(dāng)然主要是不少政府行為，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，全社會的投資很大一塊集中在房地產(chǎn)業(yè)，一旦下面的盤接不下去，這就我們叫泡沫破滅了。
主持人：那對銀行來說短期的財(cái)務(wù)報(bào)表會做得很漂亮。
季如進(jìn)：對，但是作為炒房團(tuán)，即便它有一千億，我不敢相信這個(gè)數(shù)，也可能大也可能小，不可能絕大部分的人一點(diǎn)不貸款，這樣如果時(shí)間放長一點(diǎn)，如果這樣炒房成風(fēng)，每一個(gè)人比方都用30%的定金首付，然后我就貸款，這樣一旦到了接不下去了，怎么辦？我就把這個(gè)賬全甩給銀行了，銀行兜底，所以最大的風(fēng)險(xiǎn)在這兒，銀行一旦這樣，您剛才說短期是個(gè)優(yōu)良資產(chǎn)，大量的錢都進(jìn)入到這里，就麻煩了。
主持人：常先生怎么看？
常修澤：這里潛伏著什么問題了，剛才咱們也扯到了，由于這里邊它是放大的市場需求，人為地推上了房產(chǎn)的價(jià)格，如果這個(gè)東西能夠正常的運(yùn)轉(zhuǎn)的話，還尚可，因?yàn)檫@里多少潛伏了一些房產(chǎn)的泡沫在內(nèi)，現(xiàn)在假如說有某種事件或某種因素導(dǎo)致泡沫的破滅。
主持人：或者鏈條的中斷。
常修澤：鏈條一中斷，因?yàn)檫@個(gè)款，剛才季先生分析了，大約有70%左右，就算一半吧，是從銀行貸來的，他等于把銀行拖到這個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中來了，有一半到70%是銀行的錢注入的，如果一旦這個(gè)鏈條斷裂，或者說這個(gè)泡沫的破滅，這個(gè)購房者就難以支付銀行的貸款。
主持人：風(fēng)險(xiǎn)是在未來潛在著。
常修澤：因?yàn)楝F(xiàn)在銀行的不良資產(chǎn)已經(jīng)比較嚴(yán)重了，前不久溫家寶總理在政府工作報(bào)告中講我們國有銀行的不良資產(chǎn)率在20%左右，已經(jīng)絕對額近兩萬億元人民幣，這是公開的政府報(bào)告講的，現(xiàn)在已經(jīng)有這么大的不良的信貸，如果再出現(xiàn)這個(gè)問題，就是雪上加霜。
主持人：對于當(dāng)?shù)卣畞碚f，有一個(gè)溫州購房團(tuán)來大規(guī)模購房，這是好事還是壞事呢？
季如進(jìn)：應(yīng)該因地區(qū)而宜，剛才我說了，炒房在一定的時(shí)候，最初有時(shí)候可以起到一點(diǎn)好的作用，大家都不認(rèn)識這個(gè)項(xiàng)目，也都不了解這個(gè)情況，這個(gè)時(shí)候一炒把人氣炒起來，或者宣傳出去，這樣的話相對大家可以推動(dòng)這個(gè)市場的發(fā)展，但是因?yàn)檫@個(gè)里頭不會增加一分錢的財(cái)富，作為全社會而言還是這些房子，無非他賺的錢必須有人去支付，不是政府支付就是最后的消費(fèi)者支付，所以對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，就像強(qiáng)行針一樣，但是這一針過去以后，任何一個(gè)地方，房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的，你這個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，你這個(gè)城市沒有一些支柱的產(chǎn)業(yè)，最后這個(gè)商鋪也好，寫字樓也好，住宅也好，吸引不來人氣，政府要長遠(yuǎn)一點(diǎn)看。
常修澤：對這個(gè)問題我想我們還需要做深入的分析，溫州炒房的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)除了炒房者本身這個(gè)主體之外，它有四類相關(guān)利益者，我把它叫做相關(guān)利益者，有四個(gè)主體，每個(gè)主體的心態(tài)并不完全一樣的，我說四種主體有八種心態(tài)，第一個(gè)主體是政府。政府跟政府是不一樣的，我分析了地方政府的心態(tài)，大體上有兩種，一種是屬于它著眼于啟動(dòng)市場和培育市場的，這樣它就持有一種比較歡迎的態(tài)度，想借助溫州市場經(jīng)濟(jì)力量來搞活本地的經(jīng)濟(jì)，搞活本地的市場，另外一種也是政府，它著眼于規(guī)范市場和完善市場，比方像長三角的一些政府。
主持人：南京、杭州已經(jīng)出禁炒令了。
常修澤：他們著眼于規(guī)范市場和完善市場，它就要采取一些相應(yīng)的措施。
主持人：就是市場發(fā)育的不同階段，政府心態(tài)是不一樣的。
常修澤：第二說金融組織，說到銀行，這里邊銀行這個(gè)相關(guān)利益者恐怕也有兩種不同心態(tài)，一個(gè)就是剛才咱們說的著眼于短期的放貸，我追逐銀行的利潤最大化，這是一種。另外一個(gè)就是我既考慮短期的放貸，短期的盈利，同時(shí)我要著眼于未來的風(fēng)險(xiǎn)，著眼于金融風(fēng)險(xiǎn)，那么在操作面上也不完全一樣，這是從金融組織。第三個(gè)利益相關(guān)者是開發(fā)商，或者叫房產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，企業(yè)的心態(tài)實(shí)際上仔細(xì)研究也不完全一樣，一種是屬于比較單純考慮季期的我的樓盤的建設(shè)和售出，然后把資本收回，另外一種開發(fā)商它有戰(zhàn)略的考慮，我要考慮我的品牌，我要考慮我的長治久安，我的長遠(yuǎn)的發(fā)展，我要考慮小區(qū)建成以后是不是能及時(shí)的入住，造成一種人氣，就是有一種長遠(yuǎn)考慮的話，跟短期考慮也不完全一樣，這是第三個(gè)相關(guān)利益者。最后第四個(gè)相關(guān)利益者是居民，老百姓，其實(shí)老百姓跟老百姓是不一樣的，作為想買房的老百姓和有房子想出售的老百姓，同樣是老百姓不一樣，我想購房老百姓，你把這個(gè)房價(jià)給炒上去了，增加了我的支出，我當(dāng)然不贊成，反過來說，另一部分家里有房，還想保值增值，想出售的，想賣房的，正好你們幾位給我抬上去了，我可以搭便車，我也把它推出去，這也是老百姓，這也是居民，就是購房的居民和準(zhǔn)備待價(jià)而沽的居民心態(tài)也不一樣。
主持人：我們退一萬步講，即便人家就是炒了，炒有什么不對有什么不好，人家按市場價(jià)買進(jìn)，等它升值之后再賣出，這完全是符合市場規(guī)律市場規(guī)則的，憑什么指責(zé)人家說，炒就不好？
季如進(jìn)：我說的是不要成風(fēng)，各地炒永遠(yuǎn)是有的，只要有房地產(chǎn)市場，從一開始，到房地產(chǎn)市場存在，這個(gè)炒是存在的，但是如果成風(fēng)了，集中砸向一個(gè)城市，這個(gè)中等城市的承受力是很有限的，這兒的老百姓是要倒霉的。
主持人：如果按照是否利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這個(gè)角度去看的話，溫州人炒房這件事情應(yīng)不應(yīng)當(dāng)去封殺他們呢？
常修澤：它作為一種投資的行為，我們暫且不說它確實(shí)有一部分是個(gè)人需要的，把這部分刨除，就算是一種投資的行為，就是一種投資行為，它只要不對宏觀層面產(chǎn)生影響，我們應(yīng)該去允許它做。
主持人：您覺得截止到目前為止，溫州炒房團(tuán)對宏觀經(jīng)濟(jì)有沒有產(chǎn)生影響？
常修澤：宏觀層面的影響，剛才我有一種隱憂，就是我擔(dān)心這種活動(dòng)由于人為地抬高價(jià)格之后，會不會遇到另外一種情況的撞擊。
主持人：比如說？
常修澤：比如說某一種事件而造成一種斷裂，構(gòu)成一種金融的風(fēng)險(xiǎn)，這不是微觀的問題，這是個(gè)宏觀的問題。
主持人：在香港有一段時(shí)間樓價(jià)畸高，現(xiàn)在是有產(chǎn)者都變成了負(fù)資產(chǎn)，這是不是叫一種突然事件？
常修澤：我也擔(dān)心，我們現(xiàn)在說他們是富人，是富裕的富，會不會有一天被套牢以后變成負(fù)人，正負(fù)的負(fù)，他一旦變成了負(fù)資產(chǎn)的所有者，負(fù)資產(chǎn)的擁有者，由于它是借助了一部分銀行的信貸，借助了國有銀行的信貸，等于把國有銀行給拖進(jìn)來了，這個(gè)是宏觀層面需要審視的問題，因?yàn)檫@個(gè)問題要從微觀看，人家投資于房地產(chǎn)無可厚非，但在宏觀層面這會帶來某種影響，這是應(yīng)該值得憂慮的。
主持人：從宏觀角度來看，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)在很多方面都急需用錢，結(jié)果發(fā)展現(xiàn)在溫州人手里有這么多閑散的資金，怎么能夠把他們閑散的資金用到該用的地方去？
常修澤：你提這個(gè)問題很重要，我們現(xiàn)在一方面經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要資金，去年的銀行信貸增加了，新增銀行信貸規(guī)模是兩萬九千九百億，將近三萬億，去年新增的貸款規(guī)模，原有就十幾億，新增了300億，今年的計(jì)劃是新增兩萬六千億，2.6萬億，為什么呢？據(jù)我初步的調(diào)查研究，估計(jì)浙江省大約有八千億的民間資本，八千億左右。江蘇大約有九千億左右，上海有五六千億左右，長三角地區(qū)，這三家，江浙滬大約兩萬五到兩萬六千億，民間資本力量比較雄厚，因此我們要想法啟動(dòng)這筆資金，至于整個(gè)對于剛才我們討論的這個(gè)議題，我們把鏡頭縮到這個(gè)議題上，這是一個(gè)新情況，這是一個(gè)新的問題，應(yīng)該說我們還缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏很完備的對策思路。
季如進(jìn)：剛才我說了，是主客觀條件決定了溫州炒房團(tuán)的出現(xiàn)，開始我說它主觀是好的，但是好的背后有一個(gè)溫州人要考慮一個(gè)問題，你自己當(dāng)?shù)厝说目傮w素質(zhì)，人才、科技如果不行，在下一次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革中你可能就要被淘汰掉。
主持人：在溫州人炒房這個(gè)問題上，地方政府應(yīng)當(dāng)如何作為，各種觀點(diǎn)莫衷一是。有的說，地方政府應(yīng)當(dāng)聽任市場的力量去調(diào)節(jié)，有的說，地方政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵝眩�有的說，地方政府就應(yīng)當(dāng)著手去干預(yù)，但無論怎么做，溫州人購房團(tuán)的出現(xiàn)無疑給地方政府提出了一個(gè)難題。其實(shí)最重要的應(yīng)當(dāng)是溫州人購房團(tuán)手中握著的那一千個(gè)億的閑散資金，現(xiàn)在國企改造需要錢，各種經(jīng)濟(jì)建設(shè)都需要錢，如何能夠把溫州人手里的這部分閑散資金用到最需要用的地方去，恐怕是一個(gè)新的課題。
(稿件來源：央視國際)
