11月30日上午10時(shí)，北京東方公益法律援助律師事務(wù)所工作人員謝海青通過(guò)郵政快遞將一份《關(guān)于請(qǐng)求對(duì)〈上海市房屋租賃管理實(shí)施辦法〉進(jìn)行合法性審查的建議書(shū)》遞交國(guó)務(wù)院法制辦公室。該建議書(shū)建議國(guó)務(wù)院審查和撤銷(xiāo)《上海市房屋租賃管理實(shí)施辦法》(以下稱(chēng)《上海租賃辦法》)中的第八條規(guī)定。
2004年8月30日，上海市政府頒布了《上海租賃辦法》。該文件第八條(人均承租面積標(biāo)準(zhǔn))規(guī)定：“租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。
建議書(shū)認(rèn)為，《上海租賃辦法》第八條中的“人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有法律依據(jù)，超越了權(quán)限，具體內(nèi)容和現(xiàn)行多部法律相抵觸，違反了依法行政的法治原則，損害了公民的基本權(quán)利和自由。
首先，“人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)”違反了《物權(quán)法》，侵犯了“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)”，侵害了房屋所有人依法收益和處分房屋的法律權(quán)利。
其次，“人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)”在《城市房地產(chǎn)管理法》中缺乏依據(jù)，上海市政府超越了立法權(quán)限�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》并沒(méi)有面積方面的限制性規(guī)定。
建議書(shū)還認(rèn)為，“人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)”違反了《合同法》的規(guī)定，根據(jù)《合同法》，當(dāng)事人之間簽訂租賃合同除了“租賃期限不得超過(guò)二十年”，“超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”，其他方面不受限制。但《上海租賃辦法》中的“人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)”還要求不得低于一定的最小承租面積，否則合同無(wú)效，由此可見(jiàn)，“人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)房屋租賃交易增加了《合同法》所沒(méi)有的限制。
建議書(shū)同時(shí)建議應(yīng)對(duì)《上海租賃辦法》)中的第十一條、第十二條、第十四條、第十六條和第十八條的內(nèi)容作出相應(yīng)調(diào)整。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所副研究員冉井富博士在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，限制“群租”容易對(duì)地方政府和相關(guān)部門(mén)產(chǎn)生不良示范效應(yīng)。
冉井富認(rèn)為，在廉租房制度建立并具有較大范圍的覆蓋面之前，執(zhí)行目前最小承租面積的規(guī)定，勢(shì)必?fù)p害城市外來(lái)低收入群體的住房權(quán)以及其他生存權(quán)。
租房管理要采取社會(huì)成本最小的措施，這些措施可以在認(rèn)可“群租”方式的前提下，克服“群租”方式所帶來(lái)的各種問(wèn)題和隱患。比如說(shuō)，可以通過(guò)宣傳和教育的方式，引導(dǎo)外來(lái)低收入群體養(yǎng)成良好的生活方式和衛(wèi)生習(xí)慣；對(duì)于不聽(tīng)勸告侵?jǐn)_鄰居的問(wèn)題，可以通過(guò)民事賠償?shù)姆绞絹?lái)解決。
對(duì)于治安方面的問(wèn)題，則可以通過(guò)加強(qiáng)管理予以克服；對(duì)于消防方面可能造成的問(wèn)題和隱患，也可以通過(guò)建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、線路改造等方式來(lái)解決。
冉井富指出，實(shí)際上，如果上述工作到位了，群租的危害就能得到很大程度的克服。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子是，在大學(xué)校園中，學(xué)生宿舍常常不足20平方米，卻有6~8名學(xué)生合住，相應(yīng)的衛(wèi)生、治安和消防問(wèn)題在總體上也都能得到很好的解決。
“總之，在現(xiàn)代法治社會(huì)中，行政管理應(yīng)當(dāng)采取社會(huì)成本最小的、確有必要的措施，那種為了管理和執(zhí)法的方便、不計(jì)社會(huì)成本地濫用行政權(quán)力的做法，是一種落后的管理方式，是一種人治性質(zhì)的管理方式，是一種以權(quán)為本而不是以人為本的管理方式�！比骄环Q(chēng)。(記者 何春中 )
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